肖某与唐友某,李政某,王某,高某房屋租赁合同纠纷一审

2018-11-21 23:13:44

成都市武侯区人民法院

民事判决书

(2018)川0107民初7089号

原告:肖某,男,1980年11月15日出生,汉族,住重庆市江津区李市镇洞塘村6组。

委托诉讼代理人:雷琳琳,四川川蓉律师事务所律师。

委托诉讼代理人:刘潇潇,四川川蓉律师事务所律师

被告:唐友某,男,1946年1月11日出生,汉族,住成都市锦江区晨辉路166号5栋2单元101号。

被告:李政君,男,1987年2月12日出生,汉族,住成都市高新区新园南二路8号7栋1单元7号。

被告:王某,男,1970年10月10日出生,汉族,住成都市武侯区金花凉水井村4组。

被告:高某,男,1977年7月13日出生,汉族,住成都市武侯区金花凉水井村2组。

四被告共同委托诉讼代理人:陈庆国,四川蓉城律师事务所律师。

四被告共同委托诉讼代理人:陈睿,四川蓉城律师事务所律师。

原告肖某与被告唐友某、李政君、王某、高某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年7月9日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理,原告肖某及其委托诉讼代理人需琳琳,被告唐友某、李政君、王某、高某的共同委托诉讼代理人陈庆国、陈睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

肖某向本院提起诉讼请求:1.判令确认肖某与唐友某、李政君、王某、高某签订的《租赁合同》已于2017年11月7日予以解除:2.判令唐友某、李政君、王某、高某退还剩余租金(即自2017年11月8日至2018年9月1日)共计324383.51元及资金占用利息(资金占用利息以324383.57为基数,自2017年11月8日按年利率6%计算至实际付清之日);3.判令唐友某李政君、王某、高某赔偿租赁标的的修建整理费用共计23500元及资金占用利息(资金占用利息以23500为基数,自2017年11月8日按年利率6%计算至实际付清之日);4.判令唐友某、李政君、王某、高某承担本案律师代理费22000元。事实与理由:2017年4月23日,肖某与唐友某、李政君、王某、高某签订了《租赁合同》,约定肖某租赁唐友某、李政君、王某、高某位于成都市武侯区金花凉井社区四组江安滨河北路红豆园内的房屋及场地,租赁期限为八年,自2017年5月1日至2025年4月30日,租金每年40万元,自2017年9月1日起,按年一次性支付;在租赁期内因政府政策或征占用地等原因,致使我方不能继续租用该场地或经营受限等解除合同情形,退场的,租金按实际租用时间结算,唐友某、李政君、王某、高某方应及时无条件退还我方剩余租金。协议签订后,肖某按照合同约定支付了第年(即2017年9月1日至2018年8月30日)的租金,并耗费巨资对租赁标的进行了修建整理。2017年10月23日,肖某所经营的劲峰物流公司接到成都市国土资源局武侯分局的书面通知,通知载明“自收到本通知书之日起五日内子以改正”,即肖某所经营的劲峰物流公司不能继续在租赁土地范围内经营物流业务。接到该通知后,劲峰物流便开始整顿业务,并于2017年11月7日搬离了租赁房屋,自2017年11月8日起在簇马路附近经营物流业务。根据《租赁合同》的约定及《合同法》的规定唐友某、李政君、王某、高某应按照实际租用时间来结算租金并无条件退肖某未实际租用时间内的租金;同时应按实际租用时间和未实际租用时间的比例来承担租赁标的的修建整理费用。截止于起诉之日,肖某曾多次就租金的退还及修建费用的支付事宜与被告协商,均未果。为维护原告合法权益,起诉至法院。

唐友某、李政君、王某、高某辩称,1、国土局通知仅针对违法搭建行为,没有责令肖某限期搬离,合同约定的解除条件没有成就,租赁合同并未解除;2、肖某发函要求解除合同但未能送达被告,合同解除时间应以起诉状送达被告之日为准,租金应计算至合同解除之日止;3、《场地租用补充协议》无王某高某签字,该协议不成立,唐友某、李政君、王某、高某不应承担树木移栽费用的损失,且不应承担装修费用损失。

经审理查明,2014年9月12日,成都暮云河广告传媒有限公司向成都市武侯区簇桥乡凉水井村委会报告,申请将其租用的31.98亩土地及地上建筑物、树木转让给唐友某。2014年9月30日,唐友某、李政君、王某与成都市武侯区金花桥街道凉并社区居民委员会(以下简称凉水井社区居委会)及凉水井社区居委会第四居民小组签订《土地租用协议》及《补充协议》约定将金花桥街道位于凉水井村四组的31.98亩土地交唐友某、李政君、王某作为企业生产建厂使用,租用期自2005年1月1日起至2044年12月31日止2017年4月23日,唐友某、李政君、王某、高某(甲方)与肖某(乙方)签订《租赁合同》,约定将甲方拥有使用权的房屋及场地出租给乙方,作为乙方公司仓储、物流运输等使用,租期自2017年5月1日至2025年4月30日;年租金40000元,租金自2017年9月1日起算,按年支付。合同还约定,乙方在租赁期内因政府政策或征占用地等原因,致使乙方不能继续租用该场地或经营受限等解除合同情形,退场的,租金按实际租用时间结算,甲方应及时无条件退还乙方剩余租金。

2017年7月1日,唐有多、李政君(甲方)与肖某(乙方)签订《地租用补充协议》,约定乙方为业务经营需要,对场地进行规划整平,甲方应无条件同意,在有第三方千涉阻扰的情况下,甲方应出面解决,确保乙方该事项能顺利进行,乙方自行承担平整场地及树木移栽费用。

合同签订后,肖某将租赁房屋及场地用于经营劲峰物流并支付租金400000元。合同履行期间,肖某因平整场地而移栽树木花费70000元,装修租赁房屋及场地花费1480元.2017年10月23日,成都市国土资源局武侯分局对劲峰物流发出《责令停止违法行为通知书》、《接受调查通知书》、《责令改正违法行为通知书》,依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第六十七条、第七十六条,《四川省土地监察条例》第十七条对劲峰物流在凉水井社区四组未经批准搭建偏棚的行为责令改正。2017年11月7日,劲峰物流搬离原租赁场所。

另查明,本院向唐友某、李政君、王某、高某送达本案民事起诉状副本的时间为2018年7月25日上述事实有《簇桥乡凉水井村土地租用协议书》、《报告》

《土地租用协议》、《补充协议》、《租赁合同》、《场地租用补充协议》、《责令停止违法行为通知书》、《接受调查通知书》、《责令改正违法行为通知书》《景观树木移栽协议书》、《装修合同》收条、收据等证据及证人证言、当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证

本院认为,肖某与唐友某、李政君、王某、高某之间签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。本案中,肖某租赁案涉房屋及场地用于经营物流公司,因违反土地管理法相关规定,被成都市国土资源局武侯分局责令拆除违法搭建的偏棚,对肖某经营仓储、物流存在实质影响,其租赁的目的无法实现,肖某有权解除合同。肖某于2017年11月7日搬离案涉房屋及场地,但并未举示证据证明其于当天通知唐友某、李政君、王某、高某解除合同,故唐友某、李政君、王某、高某抗辩称合同于起诉状副本送达之日即2018年7月25日解除的意见,本院予以采纳。肖某已于2017年1月7日搬离案涉房屋及场地,按照合同约定,租金按实际租用时间结算,即自2017年9月1日起计算至2017年11月7日止,租金为74520.5元(4000元÷365天×68天),剩余租金325479.5元应予返还,故肖某主张退还租金324383.57元,本院予以支持。关于租金的资金占用利息,应从合同解除次日2018年7月26日起计算。

关于赔偿修建整理费用的主张。《场地租用补充协议》系对租赁合同》的补充,有唐有多、李政君签名,肖某有理由相信唐有多、李政君能代表王某、高某对该事项作出处分,唐有多、李政君的行为构成表见代理,其签订《场地租用补充协议》的法律后果对王某和高某具有约束力。因此,《场地租用补充协议》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,肖某有权对租赁场所中的树木按协议约定进行移栽。故唐友某、李政君、王某、高某认为《场地租用补充协议》不成立,其不应承担树木移栽费用的损失的意见,本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中,唐友某、李政君王某、高某作为出租应当知道租赁场地的使用性质,其在明知租赁场地未经批准不能用于非农建设的情况下,向肖某出租案涉房屋及场地用于经营物流,导致成都市国土资源局武侯分局责令改正,租赁合同目的无法实现,唐友某、李政君、王某、高某对合同的解除存在过错,故应对肖某因合同解除而受到的损失承担赔偿责任。肖某因装修房屋、整理场地花费共计218000元,参考租赁期限8年计算折旧率,同时根据其实际使用天数191天,本院认定损失为203740.4元(218000元

218000元÷8年÷365天x191天)关于损失赔偿费用的资金占用利息,于法无据,本院不予支持。

因肖某与唐友某、李政君、王某、高某之间未对诉讼产生的律师费作出过约定,故对肖某的该项诉讼请求本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第款第(四)项、第二百一十六条之规定,判决如下:

一,确认原告肖某与被告唐友某、李政君、王某、高某于年4月23日签订的《租货合同》+2018年7月25日解除;

二、被告唐友某、李政君、王某、高某于本判决生效之日起五日内向原告肖某返还剩余租金324383.57元及资金占用利息(以324383.57元为基数,按年利率6%计算,自2018年7月26日起计算至实际付清之日止);

三、被告唐友某、李政君、王某、高某于本判决生效之日起五日内向原告肖某赔偿修建整理损失203740.4元。

四、驳回原告肖某的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期限履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费9614元,因简易程序减半收取4807元,由被告唐友某、李政君、王某、高某原告负担453837元,由原告肖某负担268.63元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。

 

审判员   彭怡

二0一八年十月八日

书记员 林秋洁