四川星*房地产开发有限公司、彭某英商品房预售合同纠纷二审民事判决书

    上诉人（原审被告）：四川星*房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区同安街道办事处上平村。

    法定代表人：谢某祥，总经理。

    委托诉讼代理人：张某遥，四川路阳律师事务所律师。

    被上诉人（原审原告）：彭某英，女，1969年8月11日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。

    委托诉讼代理人：杨雄，四川川蓉律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：雷琳琳，四川川蓉律师事务所律师。

    上诉人四川星*房地产开发有限公司（以下简称星原公司）因与被上诉人彭某英商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初5638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行审理，于2020年12月8日公开开庭审理了本案。星*公司的委托诉讼代理人张某遥，彭某英的委托诉讼代理人雷琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    星原公司上诉请求：撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初5638号民事判决，依法在查明本案事实的基础上发回重审或改判星原公司不承担任何违约金，由彭某英承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：星原公司已按照合同约定向彭某英交房，不存在逾期交房的情形，不应当承担逾期交房违约责任，原审法院事实认定错误，适用法律不当。1.彭某英提交的证据并不能证明星原公司逾期交房。彭某英向一审法院提交的房屋验收交接表、完税证明等证据仅能证明彭某英缴纳税收、双方进行房屋验收的时间，并不能证明星原公司向彭某英交付房屋的时间。星原公司早已按照合同约定将案涉房屋交付给彭某英，原审法院根据税收完税证明等证据认定星原公司实际交房时间属于事实认定错误。2.星原公司不应当承担违约责任。根据彭某英提交的证据可知，其于2019年5月6日才向星原公司缴清契税、维修基金等费用，即便星原公司与2019年5月6日才交房，根据双方签订的补充协议第十条第10款约定内容，因买受人原因导致的逾期交房，星原公司也不应当承担违约责任。3.原审法院对违约金的认定不合理合法。依据合同法第一百一十三条规定，若彭某英要求星原公司承担违约责任，首先应当是彭某英不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，但在本案中，星原公司不存在彭某英所主张的逾期交付情形。彭某英若要求星原公司赔偿损失，应提供证据证明，但彭某英并未提供相关证据证明损失，原审法院在彭某英未提供任何证据证明其实际损失的情况下确定星原公司需支付违约金143220.83元并不合理，没有法律依据。

    彭某英辩称，1.一审判决已经清楚载明星原公司逾期交房的时间严重逾期，合同明确约定了逾期交房的违约责任，且房屋存在质量问题，星原公司的经理承诺将房屋整改后交付给彭某英，但至今仍然未将房屋钥匙交付给彭某英。2.案涉补充协议属于星原公司提供的格式条款且并未提示彭某英，属于恶意免除星原公司的违约责任，应属无效条款，同时应作出对彭某英有利的解释。且前述约定与交易房屋的实际操作相违背，实践中缴纳契税是需要提交房屋交接的相关手续。请求维持原判，驳回星原公司的上诉请求。

    彭某英向一审法院提出诉讼请求：1.判令星原公司支付彭某英逾期交房违约金260152.56元和逾期办理产权转移登记违约金53400元；2.判令星原公司立即配合彭某英办理房屋产权转移登记。

    一审法院认定事实：2016年4月5日，彭某英作为买受人，星原公司作为出卖人，双方签订了《四川省商品房买卖合同(预售)》，约定彭某英向星原公司购买位于成都市龙泉驿区的预售商品房，该商品房的规划用途为住宅，双方按照建筑面积计算价款，总价款为912816元。合同第十八条第(一)款约定，出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。合同第十九条约定：除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第(一)款约定的时间向买受人交付该商品房，逾期三十日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同第二十七条约定：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第(一)款约定交付使用之日起365日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。合同第二十八条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，每逾期一天，出卖人按照买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。

    彭某英、星原公司还签订了《<商品房买卖合同>补充协议及附件》，约定：买受人于《买卖合同》签订当日内向出卖人支付购房首付款182563元，余款365126元买受人承诺根据每期应支付工程款当日直接扣除，余款365127元买受人承诺按照每期应支付工程款当日直接扣除；在买受人没有按照《买卖合同》及本协议之约定付清房款或者违约金之前，出卖人有权推迟交付，直到支付完以上款项；若非出卖人原因而出现包括但不限于未能办妥《买卖合同》备案或买受人未能及时支付相关购房款、有关税费及专项维修基金、《买卖合同》约定的违约金等情形时，出卖人有权拒绝交付指定房屋且不承担由此造成的延期交房违约责任；办理房屋所有权证的时间，自买受人已交齐全部房屋价款并已按照《买卖合同》及本协议约定的其他应由买受人承担的所有费用，且买受人已向出卖人提交完毕相关资料之日内双方共同向房屋登记机构申请将房屋所有权转移登记；出卖人在房屋所有权证书办理完毕后一年内协助买受人办理完毕该房屋的分户国土证书。

    2017年11月30日，星原公司向彭某英出具了收到彭某英购房款912816元的收据，该收据上注明“抵工程款”。2019年5月6日，彭某英交纳了契税13040.23元。次日，彭某英向星原公司支付了维修基金2280.06元、产权登记费80元、预存水电费200元。2019年5月8日，彭某英签署了《房屋验收交接表》，接收了向星原公司购买的房屋。

    一审法院认为，彭某英、星原公司签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》和《<商品房买卖合同>补充协议及附件》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，均合法有效，双方均应恪守履行。按照双方的约定，交房日期为2016年9月30日，但双方又约定了在彭某英付清房款之前星原公司有权推迟交付房屋，彭某英于2017年11月30日交清了购房款，星原公司应当在次日将房屋交付给彭某英，星原公司实际的交房日期为2019年5月8日，迟延交房523天，星原公司按照双方的约定应支付彭某英逾期交房违约金143220.83元(912816元×0.3‰/天×523天)。双方约定在房屋交付使用之日起365日内取得房屋的所有权证书，并且星原公司在房屋所有权证书办理完毕后一年内协助买受人办理完毕该房屋的分户国土证书，那么约定办理完毕分户国土证书的时间应当在2021年5月7日以前，现由于房屋所有权证和国有土地使用权证“二证合一”，办理分户不动产权属证书的期限应当是原来双方约定办理分户国土证书的期限，该期限尚未届满，而且房屋所在楼栋的不动产权属证书无证据证明已经办理，办理分户不动产权属证书的条件在法庭辩论终结前尚不具备，故一审法院对彭某英要求星原公司立即配合办理房屋产权转移登记及支付逾期办理产权转移登记违约金的诉讼请求不予支持。

    据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、星原公司于判决生效后十日内支付彭某英逾期交房违约金143220.83元；二、驳回彭某英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6003元，减半收取计3001.5元，由彭某英负担1631元，星原公司负担1370.5元。

    二审中，星原公司提交了以下证据：1.案涉商品房买卖合同补充协议及附件，拟证明案涉房屋应当在缴纳契税后才符合交付条件。2.2017年6月30日发布的天府早报，拟证明星原公司在发布的交房公告上载明2017年6月30日至7月30日交房，星原公司视为将房屋交付完毕。3.2019年5月7日彭某英缴纳维修基金、预存水电费的收据，拟证明彭某英于2019年5月7日才缴纳完维修基金。故星原公司不应当承担逾期交房的责任。

    彭某英质证认为，1.对案涉合同及补充协议的真实性、合法性、关联性无异议，但并不能达到证明目的。逾期交房的原因在于星原公司承诺整改房屋，同时相关约定系无效格式条款。2.交房公告系复印件，对其真实性、合法性、关联性均不认可，该交房公告也不能免除星原公司提供质量合格的房屋的义务。3.对收据的真实性、合法性、关联性无异议，但不能达到星原公司的证明目的。

    彭某英提交了以下证据：1.微信群聊天记录截图3张，拟证明彭某英2020年10月15日还在向星原公司的经理催促对房屋质量进行维修以及办理房屋交接手续的问题。2.业主群的微信聊天截图1张以及聊天内容的照片1张，表格打印件3张，证明该维修基金业主明细表所记载彭某英的交房时间为空白，而其他业主的交房时间均有记载，星原公司明知案涉房屋尚未交付。3.成都市龙泉驿区人民法院做出（2019）川0112民初5769号判决，拟证明在星原公司对案涉楼盘中其他业主存在逾期交房的违约责任。

    星原公司质证认为，1.无法核实聊天记录的真实性，对聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予认可。2.对聊天记录、截图、照片的真实性、合法性、关联性均不予认可。函件上并无星原公司的公章，也没有发布主体的身份证明，无法达到其证明目的。3.认可该民事判决的真实性、合法性予以认可，但并非案涉房屋情况，对关联性及证明目的不认可。

    本案经审查认为，1.对合同、交房公告、收据及民事判决书的真实性、合法性、关联性予以确认，依法予以采信。2.彭某英未能提供聊天记录、截图、照片的原始载体，本院对前述证据的真实性、合法性、关联性不予确认，依法不予采信。

    二审中，星原公司陈述除2017年6月30日发布的交房公告外，没有向彭某英发送了书面的交房通知。星原公司确认案涉房屋实际交付时间为2019年5月6日。案涉房屋契税系彭某英自行缴纳而非星原公司代缴。

    本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。

    本院认为，彭某英与星原公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。本院将本案二审的争议焦点分述如下：

    本院认为，关于案涉房屋的实际交付时间的问题、根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，一审法院已结合彭某英提交的物业费收据、相关交房公告、声明以及房地产行业的一般交房惯例，认定彭某英主张的2019年5月8日为实际交房日期，星原公司截止二审辩论终结前也没有提交任何证据证明其按约履行了交房义务，同时，星原公司主张交房公告发布时间在2017年6月30日，早于本案中按约支付购房款后的应交房时间数月，故星原公司据此主张向彭某英履行了通知交房义务的理由不能成立，本院不予采纳。如前所述，星原公司主张一审法院关于逾期交房事实认定错误的上诉理由没有事实依据，本院依法不予采纳。

    星原公司上诉依据补充协议第十条的约定，主张彭某英应当先缴清有关税费及专项维修基金，星原公司2019年5月8日交付房屋并未构成逾期交房。本院认为，首先，案涉合同中，支付购房款是买受人的主要义务，故在彭某英付清房款之前星原公司有权推迟交房。但是缴纳税费及专项维修基金是基于买受人委托星原公司办理房屋权属证书的先合同义务，星原公司仅是代房管部门收相关费用而非基于合同权利来作为收取相关费用的主体。其次，星原公司并未举证证明彭某英交清了购房款后星原公司按约定通知了交房系因彭某英未按约定缴纳相关税费导致逾期交房，本案中，星原公司并未根据合同约定按期交付房屋，故本院对星原公司不承担逾期交房违约金的上诉理由不予采纳。

    关于逾期交房违约金数额的确定问题。根据彭某英与星原公司签订的合同约定，星原公司应按合同约定交房。但星原公司未按照合同约定的时间延迟交付，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，星原公司应当承担逾期交房的违约责任。彭某英依据案涉合同第十九条诉请星原公司支付逾期交房违约金具有合同依据和事实依据。且星原公司在履行合同过程中逾期交房影响了彭某英对房屋的占有、使用，且星原公司并未举证证明合同约定的违约金存在过分高于实际损失应当调减，故一审法院认定星原公司应当支付逾期交房违约金的金额并无不当，本院依法予以维持。

    综上，星原公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费6003元，由四川星*房地产开发有限公司负担。

    本判决为终审判决。

    本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。