未经出租人同意转租房屋合同是否有效
2021-06-24 23:07:26
在房屋租赁市场上,由于转租引发的纠纷层出不穷。租赁业务涉及到租户、租户和次租户等多方利益,如果不理顺其中的法律问题,将产生不良《民法典》对租赁业务作了详细规定,并对租赁业务提供了法律指导。
案例:某单位将一家沿街门面(含多家店铺)整体出租给甲方公司,租期为10年。双方同意承租人不得未经出租人书面备案转租房屋。租赁期内,甲方先后将其中两家店铺转租给某单位备案,某单位接受。次年7月,甲方公司将4号和7号店铺转租给程某,但由于工作人员疏忽,没有向某单位备案。2018年8月,某单位因甲方公司租赁要求其腾出房屋,发现甲方公司已将部分店铺转租给程某。五个月后,某单位向法院起诉,称甲方未经同意将店铺转租给程某,并要求程某腾出房屋。
民法典第七百一十六条:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
民法典第七百一十八条:出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。
法律分析:房屋租赁是一种双向选择行为。出租人对承租人有要求,房屋也要符合承租人的期望,这样双方才能达成协议。转租相当于承租人处分出租人财产的行为。如果次承租人不能满足出租人的要求,即使次承租人在使用过程中没有造成损失,转租行为仍然损害出租人的权益。在租赁合同中,双方往往会同意禁止转租或转租,民法典的规定也符合这个市场规律。在这种情况下,甲方和程的租赁合同未经某单位同意,违反合同约定,某单位可以终止合同。此外,某单位在得知转租事宜5个月后起诉,属于提出异议,程应腾出房屋。