未经出租人同意转租房屋合同是否有效

        在房屋租赁市场上，由于转租引发的纠纷层出不穷。租赁业务涉及到租户、租户和次租户等多方利益，如果不理顺其中的法律问题，将产生不良《民法典》对租赁业务作了详细规定，并对租赁业务提供了法律指导。
        案例:某单位将一家沿街门面(含多家店铺)整体出租给甲方公司，租期为10年。双方同意承租人不得未经出租人书面备案转租房屋。租赁期内，甲方先后将其中两家店铺转租给某单位备案，某单位接受。次年7月，甲方公司将4号和7号店铺转租给程某，但由于工作人员疏忽，没有向某单位备案。2018年8月，某单位因甲方公司租赁要求其腾出房屋，发现甲方公司已将部分店铺转租给程某。五个月后，某单位向法院起诉，称甲方未经同意将店铺转租给程某，并要求程某腾出房屋。
        民法典第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

        民法典第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

        法律分析：房屋租赁是一种双向选择行为。出租人对承租人有要求，房屋也要符合承租人的期望，这样双方才能达成协议。转租相当于承租人处分出租人财产的行为。如果次承租人不能满足出租人的要求，即使次承租人在使用过程中没有造成损失，转租行为仍然损害出租人的权益。在租赁合同中，双方往往会同意禁止转租或转租，民法典的规定也符合这个市场规律。在这种情况下，甲方和程的租赁合同未经某单位同意，违反合同约定，某单位可以终止合同。此外，某单位在得知转租事宜5个月后起诉，属于提出异议，程应腾出房屋。