买房遇到“一房多卖”如何处理

        问题：数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，如何公平合理地确定买受人

        裁判观点：数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

            （1）办理房屋所有权转移登记；

            （2）合法占有房屋；

            （3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑买卖合同成立的先后顺序、买受人付款比例以及是否办理网签等因素，公平合理地确定。

        虽然合同登记备案不具有物权效力，但它是登记备案机关为了防止开发商一房多卖而采取的一项行政管理措施，是办理预告登记、产权登记的前置程序，意在最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现。通过对商品房买卖合同的公示，可以有效遏制一房二卖的现象，进而保护商品房交易市场的安全。据此，在购房者履行合同义务程度相当的情况下，对于已经办理登记备案手续的合同应优先于未办理登记备案手续的合同得到保护，以鼓励购房者积极督促开发商办理合同登记备案的行为，规范房地产交易秩序。